立川 一戸建ての世界
まったく同じ広さの同じマンションで、同じ地域に同じ設定家賃の新築マンションと既存（中古）マンションがあった場合には、新築マンションのほうは賃借人は二～四割の家賃補助が受けられますが、既存（中古）物件のほうは補助が経過年数ごとに減らされます。
その分家賃補助は新築物件よりも少なくなり、結果として賃借人の当初家賃負担は大きくなります。
つまり、中古物件より新築物件のほうが安く借りられます。
当然のように、どこでも新築物件は大人気で、だいたい募集に対して数倍の応募があります。
立地条件や物件のグレードによっては数十倍、ときには一○○倍を超す人気物件が出ることもあります。
問い合わせ先は各行政機関に教えてもらえばいいでしょう。
ちなみに東京都の場合は都庁第二庁舎二○階の東京都住宅局都民住宅課で扱っています。
住宅の査定はどうやってするのか住宅に限らず、不動産はいま、持っていれば必ず値上がりした時代があったことがまったくうそのような惨状で、持っていれば必ず値下がりする時代になった感があります。
だいたい、値上がりしていた時代でも、値上がりしていたのは土地だけで、建物の価値は年々下がっていましたが、建物の値下がり分を埋めてなお充分おつりが来るほど土地が値上がりしていたので、「土地は値上がりする」イコール「住宅は値上がりする」図式になっていました。
ところが、土地は値上がりするどころか値下がりが当たり前になってくると、その土地の上に減価する建物がある住宅はますます値下がりが当たり前のようになってしまいました。
しかし、住宅を取引する上で忘れてならないのが「住宅の価格は一価ではない」ということです。
普通、物の価値は一物一価です。
つまり、一つの物に対してついている値段は一つです。
ところが、不動産だけは一物四価とも五価ともいわれます。
まず、その不動産を売りたいと思ったときに不動産屋が査定する「査定価格」、そしてその査定価格をもとに売主の希望を入れて売り出すときの「売出価格」があります。
そして、今度はその売出価格に対し、買主が「買い希望価格」を提示して、最終的に決まるのが「成約価格」です。
さらに「公示価格」や「路線価」または「基準地価」などの役所の発表する価格まで含めると、不動産の一物は六価にも七価にもなりかねません。
公示価格は国土庁が、路線価は大蔵省が、基準地価は自治省が発表する公的価格ですが、この三つの価格でさえ同じということはありません。
ここにあげた価格のほかにも、不動産鑑定士が決める「鑑定価格」もあります。
本来中立であり、客観的評価であるはずのこの鑑定価格でさえ、複数の不動産鑑定士がそれぞれ一つの不動産を鑑定すると、違った鑑定評価（価格）になることが少なくありません。
そのくらい不動産、ましてや住宅の評価は難しいものなのです。
住宅を売りたいと思ったときに不動産屋に頼んで出してもらうのが査定価格ですが、ではこの査定はどうやってするのでしょう。
本来は、側不動産流通近代化センターの査定マニュアルにもとづいて査定すべきものですが、この査定マニュアルに添って査定したとしても、必ずしもそれが正しい（実態を表している）査定価格になるとは限りません。
そこで大部分の不動産業者では、最近の売出価格及び成約価格をもとに自らの「勘」そして売主の顔色を見ながら査定価格を出しています。
どうして売主の顔色を見るかというと、その物件の媒介契約を取ることが肝心なので、売主の売り希望価格を探りながら、査定価格を出してきます。
業者としては、なるべくなら安い売出価格で媒介契約を取りたいのですが、ほとんどの場合、売主は相場より高めの売り希望価格を持っています。
自宅というのは誰でも思い入れがあります。
また「住めば都」という言葉があるように、そこに住んでいる人は欠点を過小評価する傾向にありますので、どうしても自ら下す「自宅価格」は高くなりがちです。
不動産屋は媒介契約を取りたいために、売主の顔色を見ながら査定価格を出してくるわけですが、もう一つそうせざるを得ない理由があります。
どこの不動産屋も、そう確固たる自信を持って査定価格を出し切れないからです。
司法試験、公認会計士試験と並んで日本三大難関試験の一つとされる試験を突破してきた不動産鑑定士が決める鑑定価格でさえ、その価格が絶対的なものではないのです。
考えて見れば五○○円の洗剤でさえ、四五○円で売っているＡ店で買わずにＢ店で四八○円で買う人はいくらでもいます。
ましてや、不動産は基本的には同じ物は二つとないので、ある人が二一○○○万円でも高いと思う不動産を三三○○万円でも安いと思う人がいても、ちっとも不思議ではありません。
そして鑑定価格でもそうですが、査定価格は売れた価格（成約価格）をベースにしてはじき出します。
しかし、その売れた価格が、相場より安かったのか、高かったのかは、そんなにはっきりとはわからないことも少なくないのです。
この不動産価格決定のメカニズムをまず頭に入れておいてください。
売り方によって売れる価格に差が出るか住宅を売るときにどこに依頼するかは重大な問題です。
住宅の鑑定評価や査定価格が絶対であれば、売るときに依頼する業者や売り方はさほど重要ではありません。
株価のように絶対的な価格が存在すれば、売主はその日の相場を見て売り指示をすればよいのです。
しかし、住宅の価格は絶対的なものではありません。
不動産のプロと呼ばれる人たちでもピッタリの値段をつけることは非常に難しいのです。
と言うよりも無理と言ってもいいでしょう。
実際に「エッこんな値段で買う人がいるの」というような値付けをして売りに出し、「絶対に売れないぞ」と思っていた宅地が売れてしまったりすることがあります。
「これはすぐ売れる」と思っていても、いつまでも売れないで、あげくのはては値下げして売ってしまうことも別に珍しくありません。
こういったことが一番よくわかるのが、新築分譲マンションや建売住宅です。
分譲マンションや建売住宅を手がける業者はもちろんプロと呼ばれる人たちです。
規模にもよりますが、マンションの場合ならほとんど、建売住宅でもある程度まとまった団地なら間違いなくマーケティング調査を行います。
そういう専門家集団によって値付けされたはずの分譲マンションが、ときには大人気のうちに即日完売となり、ときには完成して一年、二年経っても売れ残ってしまう物件もあります。
分譲マンションの企画をする人たちにとって、究極の値付けはすべての住戸が一倍で完売することだそうです。
人気住戸で倍率が一○倍も二○倍もつくというのは、「もっと高く値付けしても売れたはず」ということになり、利益をもっと生みだせたはずということになります。
かといって、もちろん売れ残ったのでは何にもなりません。
そこですべての住戸が一倍で売れてしまうのが「究極の値付け」となるのです。
残念ながら、こういった事例はいままでありませんでしたし、今後も現れそうにはありません。
というのも、マンションに限らず不動産に関しては、素人の人にはその価格が安いか高いか、その物件は買うほうがよいか見送ったほうがよいか、明確にわかる人は本当に少数です。
たいていの人はモデルルームに人がたくさんいると安心して検討し、また、抽選の倍率が高いと、その倍率で安心して申し込みをするのです。
その反対に、いくら自分では気に入っていても、あまりに人気がないと、いざ申し込みの段になって尻込みしてしまう人もたくさんいます。
ですから、もともと分譲マンションで全部の住戸が一倍で売れてしまうことなどありえないのです。
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